按：本文的作者是本博客管理员（不是张五常教授）！ 

第十讲课后作业讲评

第十讲《消费者理论（上）》之后布置了一道作业题，题目如下：分析一下房地产市场上数量管制（限购令）的后果。限购令实施以来，我们观察到的房地产价格的变动如下：先是几乎价格没有任何下跌，甚至一些市中心黄金地段的房价还小幅上升了；然后最近出现大幅下跌。解释这价格变动的现象。

这道题目其实可以分解为三个问题：第一，为什么限价令出台一年来、直到最近为止房价都没有明显下跌。第二，为什么一些市中心黄金地段的房价还上小幅小升了。第三，为什么最近房价出现大幅下跌。

后两个问题其实比较难，但不知道为什么反而是它们率先被答中，第一个问题却一直没有人能答到哪怕是挨上一点边的答案。

那就先说后两个问题的答案。第二个问题最早有人答对，这里只列出最早答得最完整的人的回答，以及有事实例子作支撑的回答，我再略作补充。

miltoncheung92011-12-19 16:32:27

用很通俗的语言讲。买个好房子要用掉那个指标，买个差些的房子也要用掉那个指标，还是买好房子划算些。这与您以前讲过的量刑过度时人的行为类似，无论重罪轻罪，被抓住了横竖都是个死，还是犯重罪值当。

展开解释。那个指标是一项资产，有价值。用购房价格加上这部分价值后的总费用摊分房子的用值，越贵的房子（用值越大），其单位费用带来的用值越高。

新浪网友2011-12-19 21:23:27

黄金地段房价初期小幅上涨的原因前面已有多位网友给出博管认可的答案。我再根据个人经历略微补充一点。限购限制的是购买机会，买什么样的房子都是同样的一次机会，买黄金地段的相对就便宜了。这与北京出台小汽车限号令后，二手车问津者减少，道理一样。普通人的说法是“好不容易摇到号，不买好点的，不就亏了吗？”

很简单的道理，是需求定律的应用：你设身处地的想一下，如果你现在还在不被限购之列，即你还能买一套房，你是会买便宜的房子还是贵的房子？当然是买贵的啦！在有限购的局限条件之下，购房指标是值钱的！这购房指标价格分摊到房屋的价款上，贵房子的每单位价格分摊到的购房指标价格较低，于是对贵房子的需求量上升！如果没有限购，人们的最优选择可能是先买个便宜的差房子，等到以后经济能力更强时再换个更贵的好房子，所以差房子不会相对于好房子就没有竞争力。但有了限购之后，这个本来是最优的选择被限购令废除了，人们的最优选择就变成一步到位消费尽可能贵的房子。

以上的解释其实是推断，因为我早在限购令出台初期，有一位同事向我咨询限购令对房价的影响时就已经是这样说的。后来的发展确实如此，无论是北上广这些大城市，还是其它实施了限购令的二线城市，类似的情况都是这样：市中心黄金地段的房价坚挺、甚至上升。所以评论中有朋友说这样解释已经发生的现象不是“事后诸葛亮”吗？这是又忘记了之前的讲义中说过的解释已发生之事与推断未发生之事是同一回事！你若真能正确地解释限购令实施后房价变动的原因，只要关键的局限不变，以后的房价变动你照样能准确无误地推断。

第三个问题也有人答出来了。

yigangli782011-12-19 22:02:27

说明大批房产商对未来持悲观态度，准备收手不干。但是房地产开发周期很长，我以前有印象从拿地到开盘大约两年时间。所以限购令出台时建了一半的楼盘，差不多一年左右时间陆陆续续都最后完成了。前面说过，由于市场上供求关系其实没有大的变化，所以房产商也犯不着将建一半的工程烂尾（刚开个小头的当然可以停）。但是当一个准备收手不干的人，手里还剩一点点存货时，降价清盘将是他的最优选择，因为慢慢卖的话养一个团队以及利息支出很可能要大于降价少收入的那点钱。当这个决定和行为成为一大批房产商的选择，那么市面上的房价就开始有大幅下降了。但是这也说明这些房产商都已经到了清盘退出的最后阶段了。

最后是未来房价预测。如前所述，需求基本不变，但是当前有大批房产商正在清盘退出，所以未来商品房的供应将锐减，房价将大幅上升。现在还没买房的朋友应该趁这个机会赶紧买。（本人概不负责，说错了反正管理员删帖或扛着，嘿嘿）

里面唯一的变数是国家目前搞得声势浩大的所谓廉租房，经适房。我真的不知道从全国范围来看，这批房子的质量和数量到底如何，会不会对商品房市场带来冲击。但是以我现在从网上看到的反馈，几乎可以不考虑。而且这两类房子属于价格限制措施，根据前面讲义的讨论，难以有好结果，最后跟火车票一样。

这个回答基本上说到点子上了。事实上，我是听到绿城集团的新闻之后想到这个答案的。先是有绿城集团要破产的传闻，然后绿城的人出来辟谣说没破产，但承认要降价。再然后是马云组织员工去九折团购绿城的房子。最后是有消息说绿城把手头上的房子卖完后就会彻底退出房地产市场。这些纷纷扰扰的消息听到最后我突然猛醒：现在房价大跌是房地产商在清仓甩库存！这就跟换季时节的服装店纷纷打出“跳楼价”来甩卖库存是性质一样的现象。也就是说，这不是常态的低价，只有目的是旨在清仓之时才有可能出现。所以政府认为如今房价大跌证明楼市调控政策生效完全是“表错情”！麻烦的是，换季时节的服装店清完库存会把回笼的资金拿去再投入新一季的服装生产、进货的经营周期之中，新货上市时售价特别贵就是考虑到还要弥补后面清库存时的跳楼价是低于成本、会有亏损的，整季的收入拉平了不会有所谓的暴利，也不会有低于行业整体水平的利润（如果低于，从机会成本的角度看已经是亏损），这样才确保了换季时节的清仓跳价能每季一度燕归来。但发展商如今其实是决定离开这个行当，库存出清后，回笼的资金撤出房地产业，不会再有新房建造，也就是如今这样的房价下跌是不可持续的，而且一段时间之后会触底反弹，因为市场上没有房子出售了！即使政府现在就立即撤销限价令等所谓的房价调控措施（但从新闻报道里听起来完全不觉得政府明白现在的房价下跌的本质是什么），从而使发展商恢复信心，留在这个行业之内，或吸引到新的加入者，切实地增加供应，但房地产的生产周期长，至少在两年之内市场上可供出售的房屋将十分稀少（依靠存量的二手房受价格上升、及政府不再打压楼市的政策利好刺激而供应到市场上），价格上升可期。

上述是大原因，还有一个小原因。就是限价令让租值最低、位于行业边际上的小发展商首先熬不住而出局。其实这种现象早在绿城集团谣传要破产之前就已经出现了一段时间。只是这类小发展商要“金盆洗手”，通常不会将库存以跳楼价推向市场，而是与同行洽商，由其接盘。因为他们的盘子小，有实力的大发展商可以整个吞下，也不希望他们割肉出货导致市场暴跌影响了他们。绿城这样有一定规模的发展商，盘子太大，同行接不下来，就只能降价清货了。但马云组织员工去九折团购，这算不上是跳楼价的折头，表明同行接不下，还会有同城非同行的好友去帮忙尽力接盘的。不管怎样，反正结果是行业的垄断性上升！垄断之下价格不升就怪了。政府肯定不会承认他们搞限购令是为了帮忙房地产界的大鳄能乘机通吃行内的中鱼小虾，但客观效果就是这样！

最后才来讲第一题的答案。不知道为什么没有人答得出来，期间我给过提示，叫大家站在发展商的角度好好地想一下他们面对的局限条件是什么，但仍是没有人能摸得着边。其实答案很简单：开发商面临的局限就是限价令！也就是说，现在成交量突然大跌，是因为限购令把本来有购买能力的一大批人限制住了，而不是因为房价太高没有人买！如果是因为价格太高而无人问津，开发商一定会降价促销——评论中有说开发商不敢降价的都是对市场竞争之惨酷毫无认识之人！市场竞争轮不到你咬定价格不降，再厉害的阻吓都不如市场竞争来得可怕——；但现在情况并非如此。也就是说，即使开发商降价也没用！降价能改变那些被限购令限制住的人不能买房的局限条件吗？不行嘛！既然降价并不能促销，那还降个啥啊？这样明摆着的局限条件，怎么大家就像瞎了眼似的硬是看不见呢？当然，降价可以让那些没被限购令限制、本来差个一折价钱的收入而买不上房的人前来购买。但是说实在的，如果本来只是差那么一折价钱的收入而买不上这房子的人，早就会买了个比这房子便宜一折的稍差的房子去了，还会等到这限购令出台才来买吗？而且如前面的第二个问题的答案所示，还没给限购令限制住的人，反而都会想尽办法去买那更贵的房子，只是成为促使黄金地段的房子价格上升的力量，而不会成为你这降价房的购买力！

上述也是个大原因，还有个小原因，是房地产市场上的供应主要是两股力量：其一是新建房，其二是作为存量房源的二手房。前者会因为生产周期长的缘故而不可能一下子有所变化，但后者会灵活地根据局限条件的变化而迅速变化。限购令出台对后者的影响，是已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就会降低了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。再过一段时间，在建新房陆续上市会增加一点供应，但因为不会再有房子新建，供应的总体趋势是越来越少，在这情况下你还指望房价的长期趋势是下降那就是你太天真到愚笨的地步了！之所以说这是小原因，是因为限购令刚一出台时，立即一大批需求被限制住，市场上供应与需求都减少，哪个减少得更多不好判断，也难以验证，所以不能把这作为解释房价没降的可靠原因。

至于保障房。从香港的经验来看，从建造时的偷工减料造成豆腐渣工程（价格要低，怎么不会低出个次品、甚至次次品出来呢？），到建成分配时的营私舞弊、贪污腐败，再到分配完成之后的管理不善、藏污纳垢……问题多多，绝不是加强管理可以解决——因为问题的根本不是管理不够完善，而是它偏离了那所谓的市场均衡，侵犯了私有产权，破坏了价格准则，在自私本性与稀缺局限不变的情况下——这两个约束除非上帝才能改变，人类是无法改变它们的！——加强管理只会造成更大的租值消散，也就是更高的交易费用，使社会变得更穷而已。（详细的理论分析见第九讲，没看过那一讲就来发表愤青言论的一律删无赦！）

保障房会使楼价下降吗？当然不会！它只会造成两极分化！穷人住政府的保障房，环境乱七八糟、污烟瘴气；私人发展商则放弃建造中低价位的房子——因为这个市场已被政府的保障房灭了——，专心为富人建造美仑美奂的高级、也高价的房子。

立此存照！五十年后如果中国还有大规模的保障房，大家记得的话来这里看看这个帖子，是拜半仙还是鞭尸，让时间作证！