说楼价高是因为地价高，当然对，但说了等于没有说。说地价高是因为人口密度高，不一定对，因为中国开放改革初期，人口密度跟今天的差不多，但地价非常低。说人民收入增加会导致楼价上升，当然对，但没有什么新意。略有新意的，是十多年前庞大的基础建设项目搞出了看头，尤其是高速公路与高铁的大量出现，把地区之间的时间距离减少，等于把人口的距离拉近，因而带起了地价与楼价。

这里我要指出一个奇怪的现象。这是我知道中国的两个大城市的楼价，上升来得很突然。其一是上海。那里的楼价急速上升大约始于2003年。在上世纪九十年代上海的楼价跌得很厉害，最低点大概是2000年。但2003年起上海的地价开始跳升。举一个有趣的例子，2006年我跟一个美国教授朋友在上海谈房子的价钱，当时美国硅谷有花园的房子的价钱大约高于上海类同房子的一倍，但到了2019年，美国硅谷的楼价只有上海的一半。这是反映着财富累积的速度中国是远高于美国了。第二个例子是深圳。深圳的楼价在九十年代初期曾经上升过一段时间，但跟着跌得厉害。深圳的楼价开始明显地跳升是2006年，到今天是升了约十倍！

上述是我个人的随意观察，大概上应该对。我也要指出的是在一市之内，不同地区的楼价变动可以很不相同。

这里有一个有趣的问题。这是人口的密度、经济的增长与基建的发展，加起来也不能解释，在中国，某些地区的楼价在某时期的跳升现象。为什么会是这样呢？上世纪七十年代，我和美国几位经济学大师研讨所得的答案，应该可以解释中国某区某时楼价跳升的现象。当年大家都知道，楼价的上升主要是因为地价上升，但为什么地价会在二战之后不断地上升几十年呢？这个现象人类历史从来没有出现过。大家研讨了一段日子，得到大家同意的答案，是二战之后人类在科技的发展上出现了前所未见的情况。这情况是五十年代出现了两项重要的突破。其一是生物学上基因双螺旋结构的发现，促成了医药研发的突飞猛进，导致了人均寿命的延长。这寿命的延长重要，因为一个人的知识积累一般有很大的投入成本，早逝就全部浪费了。第二项重要的突破当然是半导体的发明了。关于基因双螺旋的发现，对中国的经济贡献不是那么大，因为生物与基因的研究是高深的学问，大学要办得非常好才有可为，而这些方面中国的发展是令人失望的。另一方面，半导体的发明带来数码商业的发展，却是另一回事：中国应该是世界上做得最好的了。这是因为数码商业的研发不需要读很多书，但需要聪明的人多，二十岁出头可以是能手。第二个数码商业发展的重要条件，是市场要够大。这方面中国也是占了先机：从日常消费品那方面衡量，几年前我估计中国的市场大约占了整个地球的一半。

基于上述，如果你只让我选一项最重要的因素来解释中国楼价的上升，我的选择是数码商业的发展。因此，我认为单从经济发展的角度看，打压楼市对经济的发展是不利的。困难是楼价的急升会惹来财富不均的现象，对社会的稳定发展不利。

让我先谈“炒楼”这个问题。从中国香港昔日的经验看，“炒楼”是指炒楼花，即是楼房没有建造好，就下了注，也可以转让赚钱。据我所知，中国今天不容许这种炒楼花的现象。另一方面，一个人在中国购进的房子，在五年内卖出，若有钱赚，是要支付相当高的税的。楼市前景好时，排队轮购一个新楼盘是有的，短期转手出让，赚一点钱也有可能，但因为转手的费用高，那所谓炒楼花而获利的情况中国目前是没有的。

在今天的中国，二手房子的出售，通常是从一个较高的价，议价时逐步把价格下调才成交。有趣的是在美国，二手楼的出售却相反，一般是从低价往上叫上去而沽出的。我想到美国出售楼房楼价由下叫上去，是因为他们有相当高的房产税，通常每年要交楼价的百分之一以上。出售房子的人一般开低价，示意着需要交的房产税低，然后要买家竞投叫上去，报给地方政府的最后的成交价可另作商议。所以他们开始的叫价通常是偏低的。上述的美国与中国因为税制不同而出现的不同叫价安排，解释了为什么出售楼宇的速度，美国远比中国快。这跟荷兰拍卖鲜花为争取速度要从高往低叫价是相反的。

总的来说，一个国家的楼价上升，代表着财富的上升。本来不是一件坏事，但对于没有购进房子的人，楼价上升却是不幸的。要怎样处理这个问题呢？政府提供廉租房，中国香港的经验是不好的，居住的人会因为没有产权就没有安全感。

远为可取的是政府提供居屋。“居屋”是居者有其屋的简称，政府以廉价出售给某些收入属于弱势的人。购买的人有产权，经过若干年可以出售，当然也有继承权了。香港与新加坡都提供大量居屋，一般办得好。若干年前，我曾经建议国内不妨考虑彷效香港与新加坡，提供这种居屋给条件适当的市民。听说中国目前有限竞房、两限房、经济适用房、共有产权房等等，搞得太复杂了。在这复杂的情况下我们还要指出中国好些大城市的流动人口多，一般没有户籍，要怎样处理这些同胞是非常头痛的问题。因为在实际上，中国今天发展得大有可观的城市，基本上都是由流动人口搞起来的。

结论是明显的。楼价上升是反映着经济发展得好，也是财富累积有所上升的主要证据。我跟进了中国的骄人发展多年，知道流动人口的贡献大。政府当局当然也知道。问题是因为楼价上升，好些人买不起楼。我目前能想到的唯一对经济发展没有多少负面影响的办法，是提供一种代金券（voucher，这里可称购房券）给一些需要帮助买楼的人。这购房券（代金券）不需要替代楼价的全部，替代局部也可以。把这些购房券免费提供给需要帮助购买居所的人就是了。出售房子的人可以持有这些购房券到政府那里兑现。这是从弗里德曼多年前极力主张的帮助孩子求学的学券制转用过来的。据我所知，类似上述的购房券曾经在中国的好些城市出现过。我在这里建议的，是这购房券如果用得适当，政府不需要再考虑干预楼价。

上述的地方政府提供的购房券的钱从哪里来呢？从政府出售土地所获拨一小部分过去就是。今天，中国闹市的新楼盘的楼价，九成以上是地价。这建议是说，对某些市民政府要少收一点地价。

本文是作者在6月16-18日由凤凰网主办、凤凰网财经承办、青花郎独家战略合作的“2022凤凰网财经（夏季）云峰会”上的演讲实录，未经审阅